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La reciente resolución de la Audiencia Provincial de Asturias tiene relevancia en el ámbito de los arrendamientos, ya que trata sobre la reclamación de cantidades por parte de una inquilina. En su fallo 578/2025, emitido el 9 de diciembre de 2025, el tribunal ha ratificado la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la arrendataria, quien pedía la devolución de montos que consideraba que habían sido cobrados indebidamente en su alquiler.

Desestimación del recurso por falta de claridad en las cantidades

La inquilina sostenía que la arrendadora le había trasladado gastos y derramas que no estaban especificados en el contrato de arrendamiento firmado en 1967. No obstante, la Audiencia ha decidido mantener la sentencia de primera instancia, concluyendo que no se puede aceptar la demanda debido a la falta de claridad en los conceptos impugnados y la insuficiencia de pruebas sobre las cantidades que supuestamente fueron cobradas de más. Es importante señalar que esta decisión no es definitiva y existe la opción de presentar un nuevo recurso.

Gastos repercutidos y contenido del contrato de 1967

El origen del conflicto se encuentra en la interpretación del contrato de arrendamiento de 1967, el cual estipulaba que la arrendataria debía hacerse cargo de ciertos gastos comunes del edificio. Estos gastos incluían la portería, el suministro de agua caliente y fría, la iluminación de escaleras y portal, el mantenimiento de ascensores, así como otros conceptos como extintores, tasas de basura, calefacción central y reposición de bombillas.

Sin embargo, la inquilina argumentaba que no se le podían cargar otros gastos, como el seguro del edificio o los honorarios del administrador de fincas. Además, afirmaba que la arrendadora incluía todas las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios, cuando, según su interpretación, solo deberían ser asumidas aquellas que fueran solicitadas de manera expresa o impuestas por resolución judicial o administrativa firme.

Existencia de un acuerdo previo y procedimiento acordado

La sentencia confirmada indica que ya existía un procedimiento judicial previo entre las partes, en el cual se aprobó un acuerdo que establecía las cantidades adeudadas conforme a los gastos comunes exigibles, excluyendo expresamente ciertos conceptos. Este acuerdo también definía un procedimiento específico para la repercusión de gastos comunes, en consonancia con los pactos contractuales y la legislación vigente. En este contexto, la arrendadora tenía la facultad de notificar los gastos repercutibles, y la arrendataria debía manifestar su aceptación u oposición en un plazo de treinta días.

La Audiencia subraya que el acuerdo no alteró el procedimiento de aceptación y oposición. Por lo tanto, si la inquilina no respondía por escrito dentro del plazo establecido, su silencio debía interpretarse como una aceptación tácita de la obligación de pago propuesta.

Alegaciones de indefensión y falta de cuantificación

En su recurso, la arrendataria alegó indefensión, argumentando que se había apreciado de oficio la cosa juzgada, así como defectos en la notificación de los gastos, que se habían enviado por burofax con letra pequeña e ilegible. También justificó la falta de cuantificación concreta de la restitución solicitada debido a la ausencia de facturas presentadas por la arrendadora y la necesidad de una declaración judicial previa sobre los conceptos repercutibles.

Sin embargo, la Audiencia desestimó estos argumentos, señalando que la demanda buscaba una declaración genérica sobre los conceptos asumibles y que la determinación de partidas indebidas y su cuantificación debía diferirse a la fase de ejecución. Este enfoque, según el tribunal, resulta incompatible con las exigencias procesales de concreción y prueba.

Requisito de precisión y prueba en reclamaciones de rentas

La resolución reafirma un criterio consolidado en materia arrendaticia: quien reclama la devolución de cantidades debe identificar con precisión los conceptos en disputa y demostrar su indebida repercusión. No es suficiente con solicitar una declaración abstracta sobre la distribución de gastos ni diferir la concreción a una fase posterior.

Aunque la sentencia no es firme, delimita claramente el alcance de los pactos contractuales y la fuerza vinculante de los acuerdos judiciales previos, así como la importancia del silencio como manifestación de voluntad en los procedimientos de repercusión de gastos acordados entre las partes.