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Arrendamiento y condición de consumidor: el TS fija que el lucro no excluye la protección y anula la cláusula suelo

El Tribunal Supremo ha resuelto un litigio sobre arrendamiento y condición de consumidor en el que un prestatario adquirió un local comercial para arrendarlo mediante un préstamo hipotecario con cláusula suelo. La sentencia fija con precisión el criterio que determina cuándo el ánimo de lucro excluye la condición de consumidor y cuándo no.

Los hechos: novación de préstamo hipotecario para adquirir un local destinado a arrendamiento

Un trabajador por cuenta ajena suscribió en 1999 un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda. En 2005 novó y amplió ese préstamo para financiar la adquisición de un local comercial con la intención de arrendarlo, sin dedicarse profesionalmente a la actividad arrendaticia. La escritura de novación incluía una cláusula suelo del 2,75%. El prestatario demandó la nulidad de dicha cláusula por considerarla abusiva.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, reconociendo la condición de consumidor del demandante. La Audiencia Provincial revocó esa sentencia al entender que la adquisición de un local comercial para arrendamiento no constituía un acto de consumo, sino una actividad inversora con ánimo de lucro que excluía la protección dispensada a los consumidores. El prestatario recurrió en casación.

La doctrina del TS: el lucro no excluye la condición de consumidor en el arrendamiento puntual

El criterio determinante para la condición de consumidor no es el ánimo de lucro, sino si la operación se inscribe en una actividad empresarial o profesional. Las personas físicas pueden perseguir un beneficio económico en sus actos y seguir siendo consumidoras. Solo perderían esa condición si realizaran operaciones de arrendamiento con regularidad y habitualidad, elemento definitorio del estatus de empresario conforme al Código de Comercio.

La jurisprudencia del TJUE sobre arrendamiento y condición de consumidor

El TJUE ha declarado reiteradamente que la intención lucrativa no es criterio de exclusión de la condición de consumidor. La sentencia de 24 de octubre de 2024 lo confirmó expresamente para el supuesto de adquisición de un inmueble para arrendamiento: una persona física que adquiere un único bien inmueble para arrendarlo sigue siendo consumidora cuando actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional.

El caso concreto: un trabajador por cuenta ajena con una inversión puntual de arrendamiento

El prestatario era trabajador por cuenta ajena en una fábrica y no se dedicaba ni habitual ni profesionalmente al arrendamiento de inmuebles. La operación de 2005 fue una inversión puntual al margen de su actividad laboral. No concurrían los elementos de una actuación empresarial. La Audiencia Provincial aplicó erróneamente el criterio del destino final del bien, ya superado por la jurisprudencia comunitaria.

Fallo: nulidad de la cláusula suelo y devolución sin limitación temporal

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia. El prestatario es consumidor y, en consecuencia, la cláusula suelo inserta en la escritura de novación está sujeta al control de transparencia propio de las condiciones generales de la contratación con consumidores, siendo nula por no superarlo. La entidad bancaria queda condenada a eliminar la cláusula y a devolver las cantidades cobradas en exceso, con sus intereses legales, sin limitación temporal.