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Legitimación activa de comuneros: el TS supera el formalismo de las instancias y atiende a la realidad económica del contrato

El Tribunal Supremo ha reconocido la legitimación activa de los comuneros en un litigio sobre incumplimiento de contrato de obra, revocando las sentencias de instancia que la habían negado. La sentencia enfrenta dos visiones sobre cómo determinar quién está legitimado para reclamar: el criterio formal de quién firmó el contrato, adoptado por las instancias, y el criterio material de quién asumió la obligación y sufrió el perjuicio, adoptado por el Tribunal Supremo.

Los hechos: un contrato de obra con pago individualizado por cada comunero

Una comunidad de propietarios de un edificio en Rentería suscribió en 2013 un contrato de obra con una empresa de pintura para la restauración de las fachadas del inmueble. La singularidad del contrato residía en su estructura de pago: el propio contrato establecía que cada vecino se responsabilizaba exclusiva e individualmente de la parte del precio correspondiente a su cuota de participación, con libertad para elegir la modalidad de pago —al contado con descuento del cinco por ciento, o financiado a través de un préstamo al consumo concertado directamente con el Banco Santander—.

Veinticuatro propietarios optaron por la vía de la financiación bancaria. La empresa constructora abandonó los trabajos cuando apenas había comenzado, pese a haber recibido de la entidad bancaria el importe íntegro de los préstamos concedidos. Los propietarios afectados interpusieron demanda contra la contratista y contra el banco, reclamando las cantidades que individualmente habían satisfecho.

Lo que decidieron las instancias: sin firma no hay legitimación activa de los comuneros

La Audiencia Provincial negó la legitimación activa de los comuneros razonando que el contrato de obra lo había firmado la comunidad de propietarios. Los derechos derivados de su incumplimiento —resolución, restitución, responsabilidad— correspondían en exclusiva a ella. Los propietarios individuales no podían reclamar directamente frente a la constructora ni frente al banco.

Lo que fija el TS: la realidad económica del contrato fundamenta la legitimación activa de los comuneros

El Tribunal Supremo rechaza ese criterio por formalista. El contrato no contemplaba un pago centralizado por la comunidad seguido de una derrama interna: atribuía a cada propietario la responsabilidad exclusiva de su cuota y la libertad de elegir cómo pagarla. Los comuneros asumieron personalmente la obligación de pago, la cumplieron y sufrieron directamente el perjuicio. Eso fundamenta su legitimación activa. Negar la legitimación activa de los comuneros supondría disociar el sujeto perjudicado del sujeto legitimado para obtener reparación.

La legitimación activa de los comuneros frente al banco: los contratos de crédito vinculados

Los demandantes también dirigieron su reclamación contra la entidad bancaria prestamista, al amparo del régimen de los contratos de crédito vinculados previsto en el artículo 29 de la Ley 16/2011. Este mecanismo permite al prestatario ejercitar frente al prestamista los mismos derechos que ostenta frente al proveedor cuando éste incumple, siempre que se hayan agotado previamente las vías de reclamación frente a aquel.

La condición undécima de cada contrato de préstamo reconocía expresamente que el crédito concedido era vinculado, precisando que se destinaba a financiar la obra de restauración de fachadas y que el prestatario podría ejercitar frente al banco los mismos derechos que ostentara frente al proveedor si la prestación no se realizaba.

El rechazo del argumento del banco sobre la exclusión legal

El banco alегó que los contratos quedaban excluidos del ámbito de la Ley 16/2011 por tratarse de créditos destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles. El Tribunal Supremo rechaza expresamente esta interpretación. Los préstamos no financiaban la adquisición de un inmueble ni la constitución de derechos reales sobre él, sino la ejecución de unas obras de restauración de fachadas perfectamente identificadas. El banco, además, había reconocido voluntariamente el carácter vinculado del crédito en el propio clausulado del contrato.

En consecuencia, la legitimación activa de los comuneros frente al banco es igualmente procedente: los demandantes estaban habilitados para ejercitar frente a la entidad prestamista los derechos que les correspondían frente a la constructora incumplidora.

Fallo: reconocida la legitimación activa de los comuneros

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones a ese tribunal para que dicte una nueva resolución en la que examine y resuelva el fondo del litigio sin que pueda oponerse la falta de legitimación activa de los comuneros. Sin imposición de costas en ninguno de los dos recursos.