Compradores protegidos aunque la vivienda tuviera carácter parcialmente ganancial
El Supremo aplica la protección del tercero hipotecario
El Tribunal Supremo ha establecido que la protección del tercero hipotecario prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria prevalece cuando un comprador adquiere un inmueble confiando en la titularidad registral del transmitente, incluso aunque posteriormente se determine que el bien podía tener una naturaleza parcialmente ganancial.
La sentencia de 18 de junio de 2026 aborda la tensión entre dos principios jurídicos: por un lado, la protección de los derechos derivados del régimen económico matrimonial y, por otro, la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario garantizada por el Registro de la Propiedad.
La Sala concluye que los derechos no inscritos no pueden perjudicar a quien adquiere el inmueble de buena fe y cumple los requisitos establecidos por la normativa hipotecaria.
La posible ganancialidad del inmueble
El origen del procedimiento se encuentra en la venta de una vivienda que constaba inscrita exclusivamente a nombre de un hombre divorciado. El inmueble había sido adquirido antes del matrimonio, aunque durante la vigencia de este se había producido la amortización parcial del préstamo hipotecario.
La exesposa del vendedor defendió que esas aportaciones realizadas durante el matrimonio podían generar una participación ganancial sobre la vivienda. Su pretensión se fundamentaba en los artículos 1354 y 1357 del Código Civil, que regulan determinados supuestos de adquisición de bienes mediante aportaciones privativas y gananciales.
La Audiencia Provincial consideró que esta circunstancia afectaba a la validez de la compraventa. Sin embargo, el Tribunal Supremo revoca dicha decisión al entender que los compradores no podían verse afectados por una situación que no aparecía reflejada registralmente.
El alcance de la buena fe registral
El elemento central del fallo es la interpretación del concepto de buena fe exigido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El Supremo recuerda que el comprador protegido debe adquirir a título oneroso de quien figura en el Registro con legitimación suficiente para transmitir. Además, debe desconocer cualquier circunstancia que contradiga la realidad registral y proceder a inscribir su adquisición.
La Sala precisa que la buena fe registral no exige una investigación sobre relaciones personales, familiares o económicas del vendedor. Su finalidad es proteger la confianza legítima generada por la publicidad registral.
Por ello, el hecho de que el vendedor estuviera divorciado no constituía un indicio suficiente para obligar a los compradores a investigar la posible existencia de derechos económicos de su antigua pareja.
Efectos sobre futuras operaciones inmobiliarias
El Tribunal Supremo también rechaza que la existencia de un precio inferior a una valoración hipotecaria anterior permita concluir la existencia de mala fe. Según la sentencia, esta circunstancia puede tener relevancia en otros ámbitos, pero no demuestra por sí sola una actuación fraudulenta.
La resolución confirma que la seguridad jurídica del Registro de la Propiedad protege a quienes actúan correctamente y refuerza la función del sistema registral como garantía del mercado inmobiliario.
Aunque la vivienda pudiera tener una participación ganancial no inscrita, los compradores mantienen su derecho al haber adquirido como terceros hipotecarios de buena fe.