El Real Decreto-ley 26/2026 introduce cambios en materia de vivienda
El alquiler incorpora nuevas reglas jurídicas
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 de septiembre, establece nuevas reglas en materia de vivienda, alquileres y desahucios. El texto modifica determinados aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y regula medidas relacionadas con la protección de personas vulnerables y el acceso a vivienda asequible.
Cambios en los contratos temporales
La reforma establece que determinados contratos temporales deberán responder a una causa real y acreditable de desplazamiento. Esta circunstancia tendrá que figurar expresamente en el contrato y corresponderá al arrendador acreditar su existencia.
Cuando no exista una causa válida, el contrato quedará sometido al régimen del arrendamiento habitual desde su formalización.
La duración del alquiler temporal deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá exceder de doce meses. Si el contrato supera este período sin una justificación válida o se suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, podrá considerarse que existe un arrendamiento habitual.
La regulación también se extiende a determinados alquileres parciales de habitaciones o estancias destinados a cubrir una necesidad residencial.
Límites para el alquiler por habitaciones
En los contratos de alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la cantidad correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa.
Cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, deberán respetarse además los límites legales de renta que resulten aplicables.
Los incrementos anuales entre contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda quedan vinculados al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), de acuerdo con las condiciones establecidas en el real decreto-ley.
Protección ante determinados desahucios
La norma establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.
En determinados procedimientos promovidos por entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas, el tribunal podrá acordar la suspensión aunque exista una resolución de lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado.
También se establece una enervación extraordinaria para determinados procedimientos por falta de pago. Una vez acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades pendientes.
Prórrogas y actualización de rentas
Los contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos previstos podrán acogerse, a solicitud del arrendatario, a una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
Además, las actualizaciones anuales de renta que correspondan desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027 quedan sometidas a límites extraordinarios. Cuando no exista un nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá superar el 2 %, en los términos previstos legalmente.
El Real Decreto-ley 26/2026 entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026.